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司法拍卖知识点:聊聊司法拍卖那些“坑”

作者:余力发布时间:2016-12-23频道栏目:法律法规

        法拍房产的各种税
        瓜众:听说从法院拍卖来的房子真划算,有了房,就可以迎娶白富美、走上人生巅峰
        胆够肥的,知道有多少坑嘛,懂不懂司法拍卖的规矩
        瓜众:啥规矩,从法院手上买房子还会有坑
        看清楚了,过户过程中发生一切税和费均由买受人承担
        瓜众:凭啥
        冤有头,债有主,出门右拐是政府
        瓜众:咱是买过房的人,做低指导价能省不少税呢
        裁定书砸你一脸,白纸黑字,一毛钱都避不了
        瓜众:大不了不过户,反正房子是我的了
        不过户,行啊,原房主的债务人可是会来查封的哦
        瓜众:额,您受累,说说咋填坑
        鉴于
        司法拍卖中活跃度较高的物业类型基本有普通住宅、非普通住宅、商业用房和厂房土地,首先需要了解司法拍卖的标的物的“用途”和“拍品所有人”,确定房产是个人名下还是公司名下的普通住宅、非普住宅还是商业用房,竞买公告若未写明,可按公告中的联系方式向法院咨询。
        2016年5月1日后的主要税费一览表

        涉及知识点:
        知识点1:增值税为价外税,实行价款与税额相分离,也就是:
        含税总金额=价款+税额
        =价款+价款*税率
        =价款*(1+税率)
        价款=含税总金额÷(1+税率),其中(1+税率)=1+5%=1.05
        知识点2:法院裁定书给你的房产是原业主名下的,就只一次过户,如果还没到他名下,即他也是通过法院裁决给他的,还是上一手业主名下,那就还涉及到二次过户或N次过户,无论几次过户,所有过户费用都由你出。
        案例分析:
        按照交易类型和交易主体不同,举几个例子
        1、住宅二手房,南京80㎡,拍卖价200万住宅,竞拍人首套,被执行人不满2年非唯一住宅,被执行人买入总价100万
        买方总税费=契税(200元*1%)+其他费用(80元/套+2元/㎡*80㎡+20元)=20260元
卖方总税费=增值税(200万÷(1+5%)*5.6%)+个人所得税(200万÷(1+5%)*3%)+其他费用(2元/㎡*80㎡)=163970元
        注意点:法拍普通住宅个税按照总额3%计算
        2、非住宅二手房,南京50㎡,拍卖价100万非住宅,被执行人买入总价50万
        买方总税费=契税(100元*3%)+其他费用(550元/套+5元/㎡*50㎡+20元)=30820元
        卖方总税费=增值税((100万-50万)÷(1+5%)*5.6%)+个人所得税((100万-50万)*20%)+土地增值税(100万*5%)+印花税(100万*5%)+转让手续费(5元/㎡*50㎡)=177417元
        注意点:法拍房非普通住宅个税按照差额的20%计算,少部分地区可以按照总额的3%计算,根据房产上一手取得价与成交价的差值,合理选择计算方式,可以节省较大税费支出。
        上述为竞买人承担房产过户所涉及的一切税和费的组成结构
        法拍房税费政策调整
        2016年开始,部分法院(例如江苏省苏州市中级人民法院、苏州市吴江区人民法院等)在征求债权人同意的情况下,竞买公告中设定竞买人可以依照法定纳税义务承担相关税费,原因在于竞买人参加司法拍卖时候,无法提前获取被执行人和房产的情况,被执行人一旦失联或不配合,因由被执行人承担的增值税、个人所得税和房产税无法核算,增加竞买人用于取得房产的财务成本不确定性,导致降低司法拍卖的成交率
        需要面对的问题
        机会是有成本的,作为第三轮不良资产的从业人员,却陷入了世间安得双全法,不负如来不负卿的纠结当中,抵押物流动性,我所欲也,处置利润,亦我所欲也
        实际操作经验
        按照推广竞买人依法承担税费政策,法院目前两种做法:1、拍卖成交后,被执行人不缴纳税费,法院向税务部门送达协助执行通知书,由竞买人代缴,法院凭纳税凭证从执行款项中返还竞买人;2、拍卖成交后,被执行人不缴纳税费,法院向税务部门发函,请求核算出被执行人所承担的税费金额,从执行款项中扣划给税务部门,竞买人正常缴纳买方税费。(笔者认为,第1种方式优于第2种方式,可以根据抵押物条件,在计税方式有可选条件时,合理选择)
        操作过程变通方式
        因此可见,依法承担税费政策将提升竞买人的拍卖意愿和提高司法拍卖的成交率,在此之前类似的变通方式在一些政策灵活的机构当中已有操作,例如,某抵押物三拍流拍,变现难度大,在已经能预测到将要缴纳全部过户税费以资抵债前,债权人可以从优先受偿权中让出部分收益补贴意向竞买人(补贴金额一般都大于过户税费且有唯一性),促成抵押物在变卖环节中成交。
        一些对行业人员的建议
        在债权收购伊始,通过多维度小节点的动态管理,立足处置团队的建立和培养,以诉讼执行,非诉调解,变现方案和修缮债转等处置手段同步启动,在针对债权估值定价和资产盘活方面提升管退能力的收益边际,从资产盘活入手,不断延伸资产增值的服务,例如,提供抵押物的租赁管理,长短期的融资服务和未来对接产业资本,将抵押物结合债权打造成高回收预期项目,即使税收政策调整,已具备充分的资产盘活方案,签署到承诺兜底的竞买人做唯一性的补贴,启动变卖程序也常有惊喜,更有助于实现债权的收益最大化。

来源:妄谈不良资产

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